Locazione per uso diverso: riduzione del canone per emergenza covid-19
Gestione dei contratti di locazione ad uso diverso e possibilità, per il conduttore dell’immobile, di richiedere una riduzione del canone di locazione. Possibili soluzioni giuridiche alla luce delle misure restrittive assunte dal Governo per contrastare l’epidemia da Covid-19.
Le tante attività costrette alla serrata imposta dall’emergenza provocata dalla diffusione del Covid–19, rappresentano sono l’immagine dell’emergenza sanitaria che stiamo vivendo, ma anche delle ricadute economiche che ne derivano, non solo nel breve termine.
In un quadro fortemente incerto, si cerca di fornire delle risposte in merito a come possano essere gestiti i contratti di locazione degli immobili ad uso diverso, in altre parole ci si chiede se il conduttore può essere giustificato nella richiesta di riduzione del canone di locazione.
Alla luce delle misure restrittive assunte dal Governo per contrastare l’epidemia, si possono ipotizzare le seguenti soluzioni giuridiche.
A. L’art. 1464 c.c. prevede l’ipotesi dell’ impossibilità parziale sopravvenuta quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile. Questo meccanismo renderebbe possibile un’eventuale riduzione della prestazione, quindi del canone. Tuttavia, la soluzione non è di per sé percorribile atteso che la situazione di “impossibilità sopravvenuta parziale” allo stato non ha le caratteristiche della definitività;
B. Vi è poi la soluzione offerta dal dettato dell’art. 1467 c.c. Quest’ultima determina la risoluzione del contratto da parte del conduttore per eccessiva onerosità, che presuppone non già l’impossibilità ad adempiere, ma una grave alterazione dell’equilibrio tra il valore delle prestazioni corrispettive causata da eventi straordinari, imprevedibili e successivi all’assunzione dell’impegno. Tale soluzione, a differenza di quanto già previsto dall’art. 27 L.n.392/1978 – possibilità di recesso per gravi motivi – eviterebbe solo il preavviso dei 6 mesi, ma determinerebbe comunque la risoluzione del contratto e, pertanto, la cessazione dell’impresa; Il creditore (locatore) può comunque evitare la risoluzione, offrendo una equa modifica delle condizioni.
C. Impossibilità temporanea di adempiere alla propria obbligazione, ai sensi dell’art. 1256 c.c. ed invero, con il provvedimento di chiusura delle attività commerciali di cui al D.P.C.M. 11 marzo 2020, e il conseguente divieto di esercitare l’attività, si è venuta a determinare l’impossibilità per il conduttore di utilizzare l’immobile. La mancanza degli incassi determina l’impossibilità di adempiere alla propria obbligazione (canone), ciò per il tempo per il quale durerà l’emergenza sanitaria; pertanto, in applicazione della citata disposizione, il conduttore “non è responsabile del ritardo nell’adempimento”. Si rammenta inoltre nel Decreto n.18/2020 all’art. 91, si legge chiaramente che “il rispetto delle misure di contenimento … è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”. E’ però importante comprendere che quanto sopra posticipa l’obbligo di pagamento del canone, non lo esclude, pertanto, dal momento in cui l’impossibilità sia cessata, il conduttore sarà tenuto al pagamento dei canoni precedenti non corrisposti.
CONCLUSIONI
In conclusione, appare sicuramente difficile sostenere che il conduttore abbia un diritto all’automatica riduzione del canone. La complessità della situazione lascia poco spazio a risposte generali, di contro impone una valutazione che, in ogni caso che si va ad affrontare, sia preordinata al raggiungimento di una soluzione conciliativa, ciò in ossequio al principio generale di buona fede. In caso di mancato raggiungimento di un accordo tra le parti, il conduttore non avrà altra strada che la mediazione, obbligatoria, da esperire prima di percorrere la via giudiziale.
Clelia Aulicino
Associata
